楼市快报||2024年9月深圳住宅市场分析

一、市场资讯

9月14日，国家统计局发布2024年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况及解读。8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.8%，上海上涨0.6%。8月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.2%，降幅与上月相同。其中，北京、广州和深圳分别下降3.6%、10.1%和8.2%，上海上涨4.9%。

9月29日，中国人民银行会同金融监管总局出台四项金融支持房地产政策：

①《中国人民银行关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》（中国人民银行公告〔2024〕第11号）及答记者问。中国人民银行指导市场利率定价自律机制发布倡议，各商业银行应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，降为不低于LPR减30个基点，预计平均降幅在0.5个百分点左右。

②《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，通知主要内容包括商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

③《中国人民银行办公厅关于优化保障性住房再贷款有关要求的通知》，通知主要内容包括对于金融机构发放的符合要求的贷款，银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。

④《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于延长部分房地产金融政策期限的通知》，通知主要内容包括《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(银发(2022)254号)中支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策的适用期限延长至2026年12月31日，《中国人民银行办公厅 国家金融监督管理总局办公厅关于做好经营性物业贷款管理的通知》(银办发(2024)8号)中有关政策有适用期限的，将适用期限延长至2026年12月31日。

9月29日，深圳市住房和建设局官网发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。通知主要包括：

①深户在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，家庭可购买3套住房、单身可购买2套住房。

②非本市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房：在限购区内购买住房，需要1年社保/个税证明；在松绑区购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明；二胎及以上家庭可在此基础上再买一套。

③取消商品住房和商务公寓转让限制，商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，即可上市交易。

④优化商品住房和商务公寓价格备案流程，商品住房和商务公寓项目由房地产开发企业自主合理确定销售价格，并报市场监管部门备案，抄报区级住房建设部门。通过招拍挂方式取得居住用地的商品住房项目另有约定的，按照原约定执行。

⑤将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。

⑥首套房最低首付款比例调整为15%，二套最低首付款比例调整为20%。二胎及以上家庭购买第二套住房，可适用首套住房贷款政策。

⑦深汕合作区首套住房和二套住房最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限。

二、住宅市场

1.一手房市场

（1）供应分析

2024年9月深圳市一手房新增1881套，环比下降52%，同比下降80%，新增面积18.88万㎡，环比下降51%，同比下降80%。

（2）成交分析

从成交量来看，2024年9月深圳市一手房成交1686套，环比下降33.54%，同比下降18.79%；一手房成交面积17.20万㎡，环比下降36.19%，同比下降17.80%。

深圳市近一年一手房成交走势图

从区域上看，9月龙岗区、宝安区和龙华区为主力成交区域。其中龙岗区成交395套，占全市成交量的23.43%，主要成交楼盘为信义金御山居、绿海山河里等；宝安区成交388套，占全市成交量的23.01%，主要成交楼盘为鸿荣源珈誉、万丰海岸城瀚府、云上润府、拾悦城等；龙华区成交305套，占全市成交量的18.09%，主要成交楼盘为中洲迎玺花园等。

2024年9月深圳市各行政区一手房成交走势图

从户型上看，以刚需和改善型户型为主，9月份90㎡以下成交574套，成交面积为4.78万㎡；90~144㎡成交1062套，成交面积为11.43万㎡；144㎡以上成交50套，成交面积为1.00万㎡。

2.二手房市场

2024年9月深圳市二手房成交3191套，环比下降16.11%，同比上涨32.96%；二手房成交面积30.89万㎡，环比下降16.99%，同比上涨33.16%。

深圳市近一年二手房成交走势图

从区域上看，9月份龙岗区、福田区、南山区和罗湖区为主力成交区域。其中龙岗区成交793套，占全市成交量的24.85%；福田区成交634套，占全市成交量的19.87%；南山区成交490套，占全市成交量的15.36%；罗湖区成交450套，占全市成交量的14.10%。深汕合作区无成交。

2024年9月深圳市各行政区二手房成交走势图

三、总结

9月份新房市场供给量环比、同比均大幅下降，成交量也有较大降幅，去化周期下降至20.42个月。二手房市场成交量环比降幅较大，同比涨幅较大。

9月交易量虽有下降，但随着9月29日深圳楼市新政的发布，市场反应效果明显。据深圳特区报消息，从深圳市住房和建设局获悉，10月1日-7日，全市新建商品住宅认购销售1841套，合计19.18万平方米，认购量较去年同期增长664.14%；二手房方面，全市头部中介机构带看量、成交量分别为24620人次、1314套，日均值较2023年国庆假期分别增长22%、339%。后续市场成交量有望止跌回升，房地产市场交易活跃度有望进一步提高。

（国策深圳分公司 韩苏毅）

（转自：国策评估）