万科，最新研判：房价位置已相对合理！市场复苏蓄能中

8月30日晚，万科公布了其半年度业绩，展示了一系列正面发展趋势。公司在上半年实现了1427.8亿元的营业收入，稳居行业销售前列，销售回款率超过100%。尤为突出的是，二季度经营性净现金流由负转正，并且年内不再有境外公开债压力，同时，万科在多领域REITs方面取得突破，商业REIT成功上市。

万科高管在业绩会议上透露，公司下半年仅剩20亿元境内债券需偿还，强调将确保所有公开债按时全额偿还。

万科董事会主席郁亮在会议中指出，历经三年调整，房价已回调至较为合理的水平，政策对多样化的住房需求支持增强，为市场复苏积聚能量，预示着新发展阶段的土壤正在形成。

同日，房地产板块全面上涨，万科A股价涨幅超过8%，而万科企业在香港市场的涨幅接近10%。

关于债务管理，万科强调“保兑付”为当前重点。财报数据揭示，第二季度公司经营性现金流转正，达到42亿元正现金流。上半年，万科已处理了大量境内外公开债券偿付，剩余9月到期的20亿元境内债待解决。公司目前持有货币资金924亿元，有息负债占总资产比例为23.3%，其中一年内到期的负债为1019.5亿元。

财务负责人韩慧华提到，万科通过销售提速、大宗交易和非核心业务剥离等措施，回收资金约1370亿元，有效增强了公司的流动性和财务健康度。同时，万科在融资方面获得多方支持，融资渠道畅通，上半年已完成新增及再融资612亿元，平均融资成本控制在较低水平，并积极探索融资模式转型。

对于下半年，韩慧华预计万科将通过经营优化、银行融资稳定及融资模式创新等措施，保障债务安全兑付，特别是考虑到下半年交付量有所下降，公开债务压力减轻。

针对房地产开发业务，郁亮表示，尽管潜在住房需求已过历史高峰，但总量依旧庞大。他认为当前房价经过调整后更为合理，新房性价比显著提升。联席总裁张海补充，购房者日益成熟，更注重性价比和即刻收益，万科将聚焦于满足真实改善需求的市场区域。

面对上半年的业绩亏损，万科归因于结算规模和毛利率下降、资产减值等因素，并表示将通过存量资源提效和新项目投后管理来稳定开发业务毛利率。

对于未来发展，万科将坚持“保交房、保兑付、转型高质量发展”的战略，聚焦核心业务，加速资产交易和REITs发行，同时严格执行成本控制和组织优化，以应对行业挑战，促进企业健康可持续发展。