房地产金融支持新政“五箭齐发” 存量房贷利率调降惠及5000万家庭

　　证券时报记者 孙璐璐 贺觉渊

　　昨日举行的国新办新闻发布会，亮点纷呈。正如中国人民银行行长潘功胜9月23日在“预告”中所提的“加大货币政策调控强度，提高货币政策调控精准性”，此次发布会宣布了多项总量与结构性货币政策推出在即。其中，仅房地产领域相关的金融支持政策就有五项，居民家庭和企业的惠及面更广了。

　　新政惠及家庭5000万户

　　具体来看，房地产领域相关的五项金融支持政策分别为：

　　一是降低存量房贷利率，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。

　　二是统一全国层面首套房和二套房的房贷最低首付比例至15%。

　　三是在今年5月央行创设的3000亿元保障性住房再贷款中，将央行资金支持比例由60%提高至100%，增强对银行、收购主体的市场化激励。

　　四是将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底。

　　五是支持收购房企存量土地，在将部分地方政府专项债券用于土地储备的基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，必要时也可由央行提供再贷款支持。

　　上述新政中，降低存量房贷利率在此前就持续引发市场关注和热议。去年央行已推动商业银行有序调降过一轮存量房贷利率，彼时政策促使超过23万亿元的存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。相较之下，此次新一轮存量房贷利率调降的平均降幅为0.5个百分点。潘功胜预计，这一项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数在1500亿元左右。

　　潘功胜解释，之所以预期平均降幅0.5个百分点，是因为存量房贷是在不同时期发放的，不同时期、不同地区、不同银行，发放的存量房贷利率水平不一样，预测下降的幅度是一个预期平均数。

　　“这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。”潘功胜称。

　　房地产支持力度再加大

　　另据介绍，近期央行将正式发布存量房贷利率调降相关文件，银行也将花一定时间做必要的技术准备。下一步央行将完善房贷定价机制，由银行和借款人借贷双方根据市场化原则自主协商、动态调整。

　　在统一房贷最低首付比例方面，央行的政策是全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套、二套住房，最低首付比例统一为15%。不过，在此基础上，各地可因城施策自主确定是否采取差别化的安排，并确定辖区内最低首付比例下限；商业银行再根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定具体的首付比例水平。

　　值得注意的是，上述五项新政中有三项与盘活存量用地、缓解房企资金压力有关。具体来看，一是房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策，原本在今年年底到期，此次宣布延长两年至2026年年底。二是3000亿元保障性住房再贷款设立初衷是支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，是房地产市场去库存的重要举措。原来商业银行放贷100亿元，央行提供60亿元低成本资金支持，现在改为央行提供100亿元资金支持，有助于加快商品房去库存进程。三是研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，必要时央行提供再贷款支持，为房企资金链“输血”。

　　国家金融监督管理总局局长李云泽也表示，今年以来，金融机构对房地产行业的支持力度不断扩大。截至8月末，房地产开发贷款较年初实现了正增长，扭转了“房开贷”下滑的态势；房地产的并购贷款和住房租赁贷款也分别增长14%、18%，为促进房地产市场平稳健康发展提供了有力的金融支持。

　　有效盘活居民消费能力

　　对于此次出台的新政，浙商证券首席经济学家李超表示，存量房贷利率调降更多属于消费政策，将直接降低居民每月付息压力并有效盘活消费能力。拉平首套、二套房最低首付比例，本质是刺激潜在购房需求，通过降低购房门槛和初始资金需求，有助于刺激市场需求和提振房地产市场的活跃度，预计北上广深等一线城市降利率和降首付的刺激作用会更大，而一线城市的楼市复苏也将显著带动二三线城市的回暖，对稳定房地产市场具有积极意义。

　　“此外，央行提高保障性住房再贷款中的资金支持比例至100%，意味着央行将提供更大力度的资金支持，有助于降低地方国有企业或相关机构的融资成本，构建更完善的住房保障体系。”李超说。

　　国信证券发布的研报预计，房地产投资风险有望在政策支持下逐渐释放，同时地产板块的风险缓释利好保险资金的非标融资，从而在一定程度上减轻险资的“资产荒”压力。