作 者丨吴抒颖
编 辑丨包芳鸣
“929”新政后，深圳出现了今年的第二个“日光盘”。
10月13日下午，位于深圳市龙华区的深业上城学府开盘，超744批客户认购332套房，登记比达到1：2.24，经过3个多小时售罄，销售额达约26亿元，成为深圳楼市新政后首个当日售罄楼盘（不包括安居型商品房项目）。
叠加今年国庆期间深圳楼市成交活跃的迹象，这被认为是房地产市场回暖的重要信号。实际上，虽然市场整体成交活跃度有所回升，但这种趋势并不稳固。据21世纪经济报道记者采访调研，国庆节后，虽然有部分楼盘维持热度，但多数房企在售楼盘成交均有较明显回落，目前市场分化仍然存在。
不过，房地产利好政策还有望进一步释放。10月12日，国新办召开新闻发布会，财政部副部长廖岷表示，下一步将积极研究出台有利于房地产平稳发展的措施。在这种预期之下，房地产行业有望实现止跌回稳。
新政后的“日光盘”
深圳此次出现的“日光盘”，位于刚刚解除限购的龙华区。
2024年9月29日，深圳市住房和建设局、国家税务总局深圳市税务局、中国人民银行深圳市分行国家金融监督管理总局深圳监管局通知指出，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房已无需提供个人所得税或社会保险证明。
深业上城学府刚好接住了这一波政策的助力。据深圳市房地产信息平台提供的备案信息显示，深业上城学府预售总面积为3.37万平方米，备案价为7.21万元—8.51万元/平方米，单套总价为621.7万元至1178.8万元；按揭折后单价6.79万元—8.01万元/平方米，单套总价585.3万元至1109.8万元。
深业上城学府的主要卖点是临近深圳高级中学（集团）北校区新园，被认为带有较好的学位。此外，深业上城学府的开盘价格也比周边在售二手房成交价格略低，也被认为具有一定的优势。根据深圳贝壳网，深业上城学府周边的金亨利首府2024年7月成交房源单价为约11万元/平方米。
深圳中原研究中心分析认为，深业上城学府是今年改善型项目中关注度非常高的项目，同学区的中海学仕里在2022年劲销400套，2023年底入市的众福红山印去化也达八成。深业上城学府价格更低，位置相对更好，楼市整体情况也比当时回暖，再加上龙华区已取消限购，300多套售罄也在情理之中。
除了深业上城学府之外，深圳近期还有望再度诞生“日光盘”。深圳中原研究中心续称，“929”新政后新房市场各区域性价比相对较高的项目去化显著加快。当然也得益于开发商在价格上做出让步，以价换量趋势不改，未来新房“日光盘”或将增加。
市场冷热不均
尽管“日光盘”的加持推高了市场的氛围，但市场整体走势依然两极分化。
据21世纪经济报道记者多方采访了解，国庆节后，多数房企销售有明显的回落期，而且回落的速度较快。一位TOP10房企负责市场研究的人士告诉21世纪经济报道记者，“我们公司国庆节后这一周多的来访量环比下滑了四成左右。虽然仍然高于前两个月的均值，但回落非常明显。”
另一位深圳房企的人士则对21世纪经济报道记者表示，国庆节后平均工作日的来访量比国庆期间下滑了一半左右，“但这个是正常现象，由于国庆期间有长达7天的假期可以安排，所以大部分的消费者都不会将看房的时间选择在国庆后的工作日，所以出现到访和成交的下滑是属于比较合理的情况。”
除此以外，由于深圳也同时放开限购，二手房挂牌量陡峭上涨，这也让市场上的买方有更多的溢价空间。据深圳贝壳的数据，10月7日至10月13日，深圳当周新增挂牌量高达5091套，成交量则下滑4.2%至632套，看房人数、看房量也有不同程度的下滑。
一位深圳中介机构的人士也对21世纪经济报道记者表示，“二手房有一些客户反价，但拉平去看周均成交也没有明显的反弹，挂牌量倒是涨了很多。”
上述深圳房企的人士认为，未来市场的走势取决于购房者的信心。每一轮政策刺激都会让部分正在观望的消费者下场，但目前市场的观望情绪还很浓重，只有购房者的信心和消费力回归才能从根本上扭转局面。“此外，市场对政策层面也还有更多的期待，如果后续持续释放新举措，则有助于推动市场有效修复。”
政策面的持续优化，或许不会等太久。
财政部副部长廖岷10月12日在国新办召开新闻发布会上表示，将从三个方面明确未来房地产政策的发力方向。
一是允许专项债用于土地储备；
二是支持收购存量房，加大保障性住房供给；
三是及时优化完善相关税收政策，正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策。
其中，房地产相关税收政策的优化完善备受市场期待。东方金诚首席宏观分析师王青认为，税收政策方面主要是指取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。这意味着要将取消普通住宅和非普通住宅标准全面落地，对房地产交易环节实施减税，旨在活跃楼市。后期涉房税收还有进一步优化空间。
各项政策持续发力，楼市有望止跌企稳。中指研究院政策研究总监陈文静表示，四季度房地产“一揽子”配套政策有望加速落地，或将围绕落实好存量政策、加速推出增量政策展开。年内随着各项政策不断落地落实，房地产市场的改善或也值得期待。
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